Assurance PNO (propriétaire non occupant) : obligations et garanties

Par la rédaction d’Assurance Déclic — relu par un professionnel de l’assurance · Mis à jour le 23 juillet 2026

Vous possédez un logement que vous n’habitez pas : vous le louez, il est occupé par un proche à titre gratuit, ou il attend entre deux locataires. Dans tous ces cas, votre nom apparaît quelque part comme propriétaire, mais aucune assurance « habitant » ne couvre votre responsabilité pour ce bien. C’est précisément le rôle de l’assurance PNO, pour propriétaire non occupant : une garantie taillée pour celui qui détient un logement sans y vivre.

On la confond souvent avec l’assurance du locataire ou avec le contrat de la copropriété. Pourtant, elle occupe une place bien à elle, à la croisée de plusieurs responsabilités. Cet article explique ce qu’est la PNO, à qui elle s’adresse, ce que la loi impose réellement, ce qu’elle couvre habituellement et comment elle s’articule avec les autres contrats — sans se substituer aux conditions de votre propre police, ni constituer un conseil personnalisé.

Points clés à retenir

La PNO (propriétaire non occupant) protège le propriétaire d’un logement qu’il n’habite pas : bien loué, occupé à titre gratuit ou temporairement vacant.
En copropriété, la loi ALUR (article 58, codifié à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) impose depuis 2015 une assurance de responsabilité civile minimale à chaque copropriétaire, occupant ou non.
Hors copropriété (maison individuelle), la PNO n’est pas légalement obligatoire, mais elle reste vivement recommandée.
Elle reste utile même quand le locataire est assuré : défaut d’assurance du locataire, vice de construction, trouble de jouissance, sinistre pendant une période de vacance.
Elle couvre généralement le bâti, la responsabilité civile du propriétaire et le recours des voisins et des tiers ; les loyers impayés sont parfois proposés en option, à ne pas confondre avec la GLI.

Qu’est-ce que l’assurance PNO ?

L’assurance PNO est un contrat conçu pour le propriétaire d’un bien immobilier qu’il n’occupe pas lui-même. Là où une multirisque habitation classique assure celui qui vit dans les murs — locataire ou propriétaire occupant —, la PNO se place du côté du bailleur ou du détenteur du logement, pour couvrir sa responsabilité et, selon les formules, le bâtiment lui-même.

Son principe est simple : un logement ne doit jamais rester « nu » de toute assurance. Entre le contrat souscrit par l’occupant et celui de la copropriété, il subsiste des zones que ni l’un ni l’autre ne prend en charge. La PNO vient combler ces interstices. Pour comprendre comment les différents contrats se répartissent les rôles, notre article sur qui doit assurer quoi entre locataire, propriétaire et copropriété pose les bases utiles.

À qui s’adresse la PNO ?

Plusieurs profils sont concernés, bien au-delà du seul investisseur locatif :

Le propriétaire bailleur, qui loue son logement vide ou meublé à un locataire.
Le propriétaire d’un logement occupé à titre gratuit, par exemple mis à disposition d’un enfant ou d’un parent sans bail formel.
Le propriétaire d’un logement vacant, inoccupé entre deux locations, en attente de vente ou de travaux.
La SCI (société civile immobilière) propriétaire d’un ou plusieurs lots, qui n’occupe évidemment pas les biens qu’elle détient.

Dans le cas d’un démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété), c’est en principe l’usufruitier — celui qui jouit du bien ou en perçoit les loyers — qui souscrit l’assurance, et non le nu-propriétaire.

La PNO est-elle obligatoire ? Le cas de la copropriété

C’est la question la plus fréquente, et la réponse dépend de la nature du logement.

En copropriété, oui, une assurance minimale est imposée. L’article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014 a créé l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Depuis le 1er janvier 2015, chaque copropriétaire — qu’il occupe son lot ou non — est tenu de s’assurer au minimum contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en cette qualité. Le syndicat des copropriétaires, de son côté, doit assurer sa propre responsabilité civile pour l’immeuble.

Cette obligation porte sur la responsabilité civile : c’est le socle légal. Les garanties dommages au bâti ou au mobilier, elles, restent facultatives — mais elles font tout l’intérêt d’un contrat PNO complet. En cas de défaut d’assurance, le syndic peut, après mise en demeure restée sans effet, souscrire une police pour le compte du copropriétaire défaillant, à ses frais.

Hors copropriété, pour une maison individuelle louée par exemple, la loi n’impose pas de PNO au propriétaire. Elle demeure toutefois fortement recommandée, car le bailleur reste exposé à des responsabilités que le contrat du locataire ne couvre pas toujours.

Pourquoi rester assuré même quand le locataire est assuré ?

Le locataire a l’obligation d’assurer le logement qu’il occupe, au moins pour les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). On pourrait donc croire la PNO superflue. C’est une erreur d’appréciation fréquente, pour plusieurs raisons :

Le défaut d’assurance du locataire. Malgré l’obligation, un locataire peut avoir résilié son contrat, ne pas l’avoir renouvelé ou être en impayé de cotisation. En cas de sinistre, le propriétaire se retrouverait alors sans filet.
Le vice de construction ou le défaut d’entretien. Si le dommage trouve son origine dans le bâti lui-même — une canalisation vétuste, une toiture défaillante —, la responsabilité peut revenir au propriétaire, pas à l’occupant.
Le trouble de jouissance et le recours des tiers. Un sinistre parti du logement peut endommager un appartement voisin ou une partie commune ; le propriétaire peut voir sa responsabilité recherchée.
Les périodes de vacance. Entre deux locataires, plus personne n’assure le logement au titre de l’occupation : c’est un moment de vulnérabilité que seule la PNO couvre.

La question du partage des responsabilités se pose de façon particulièrement concrète en cas de fuite ou d’infiltration : notre article sur ce que couvre vraiment la garantie dégât des eaux et qui paie selon la situation détaille ces mécanismes.

Ce que couvre typiquement une PNO

Le contenu varie d’un contrat à l’autre, mais une assurance PNO comporte généralement plusieurs blocs :

La responsabilité civile du propriétaire, socle obligatoire en copropriété, qui répond des dommages causés à autrui du fait du logement ou de sa qualité de propriétaire. Pour saisir la logique générale de cette garantie, notre article sur la responsabilité civile et ce qu’elle couvre éclaire le principe.
Les dommages au bâti : incendie, dégât des eaux, tempête, parfois bris de glace, sur la structure et les éléments dont le propriétaire a la charge.
Le recours des voisins et des tiers, qui prend en charge les dommages qu’un sinistre issu du logement cause aux occupants ou biens voisins.
Selon les formules, une protection juridique liée au bien, ou la prise en charge de certains frais après sinistre.

Les loyers impayés sont parfois proposés en option d’un contrat PNO, mais il faut les distinguer nettement de la garantie loyers impayés (GLI), qui est un contrat spécifique, plus complet, soumis à des conditions d’éligibilité du locataire (niveau de ressources, dossier). Une option « loyers » d’une PNO n’a ni la même portée ni les mêmes exclusions qu’une véritable GLI.

Qui intervient quand ? Locataire, PNO, copropriété

L’articulation entre les trois contrats déroute souvent. Le tableau ci-dessous donne des repères d’ordre général ; l’intervention réelle dépend toujours de l’origine du sinistre et des clauses de chaque contrat.

Situation	Assurance du locataire	Assurance PNO (propriétaire)	Assurance de copropriété (syndic)
Dommage dans le logement occupé, du fait du locataire	Intervient en premier	En complément ou en cas de défaut du locataire	Non concernée (parties privatives)
Vice du bâti / défaut d’entretien du propriétaire	Non concernée	Intervient	Selon l’origine (partie commune ou privative)
Logement vacant entre deux locations	Aucune (pas d’occupant)	Intervient	Parties communes uniquement
Sinistre dans les parties communes	Non concernée	Non concernée	Intervient
Recours d’un voisin après sinistre issu du lot	Si le locataire est en cause	Si le propriétaire est en cause	Si une partie commune est en cause

Le cas particulier du logement vacant

Le logement vacant est un angle mort classique. Beaucoup de contrats multirisques habitation excluent ou limitent la garantie lorsque le bien reste inoccupé au-delà d’une certaine durée, considérant que le risque (dégât des eaux non détecté, intrusion) augmente. Résultat : un propriétaire qui croit son bien couvert peut se retrouver sans protection effective pendant une vacance prolongée.

La PNO est justement conçue pour couvrir le logement quelle que soit son occupation, y compris pendant ces périodes creuses. C’est l’une des raisons pour lesquelles elle intéresse aussi les propriétaires qui n’ont pas (ou plus) de locataire en place.

Combien coûte une assurance PNO ?

Le coût d’une PNO dépend de nombreux paramètres : surface et type de logement, localisation, garanties retenues, options souscrites. De manière générale, la cotisation d’une PNO est considérée comme modérée par rapport à d’autres contrats, car le contenu assuré est souvent limité au bâti et à la responsabilité, sans mobilier de valeur ni objets personnels. Il n’existe toutefois pas de tarif standard : seule une demande de devis auprès de plusieurs assureurs permet de situer le prix pour un bien précis.

Pour comparer les contrats destinés aux propriétaires non occupants, plusieurs comparateurs d’assurance indépendants existent en ligne.

FAQ — Assurance PNO

L’assurance PNO est-elle obligatoire pour tous les propriétaires bailleurs ?

Non. Elle n’est légalement obligatoire que lorsque le logement se situe en copropriété : la loi ALUR impose alors, via l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, une assurance de responsabilité civile minimale à chaque copropriétaire, occupant ou non. Pour une maison individuelle hors copropriété, la PNO reste facultative mais recommandée.

La PNO fait-elle double emploi avec l’assurance du locataire ?

Non, les deux contrats couvrent des risques différents. L’assurance du locataire couvre l’occupation du logement ; la PNO couvre la responsabilité du propriétaire, le bâti et les périodes où aucun locataire n’est présent. Elle intervient notamment en cas de défaut d’assurance du locataire, de vice de construction ou de logement vacant.

La PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?

Certaines PNO proposent une option loyers impayés, mais elle ne remplace pas une véritable garantie loyers impayés (GLI), qui est un contrat distinct, plus complet et soumis à des conditions d’éligibilité du locataire. Il convient de vérifier précisément ce que recouvre l’option d’un contrat PNO.

Qui doit souscrire la PNO en cas de logement occupé à titre gratuit ?

C’est le propriétaire du bien qui souscrit la PNO, même lorsque le logement est mis à disposition gratuitement d’un proche. En cas de démembrement de propriété, l’obligation d’assurance pèse en principe sur l’usufruitier, qui jouit du bien, et non sur le nu-propriétaire.